Immobilien im Münchner Speckgürtel

München - Der Preisanstieg hält an. In München wurden zuletzt für eine  Eigentumswohnung im Schnitt 5000 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Auch im Umland kennen die Immobilien-Preise nur eine Richtung: steil nach oben.

In München und im Umland sind zuletzt die Mieten, aber auch die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen erneut gestiegen. Das geht aus einer aktuellen Erhebung des Immobilienverbandes Deutschland Süd (IVD) hervor. Eine Trendwende sei bis auf weiteres nicht abzusehen, schreibt der Immobilienverband. Noch höhere Einwohnerzahlen werden in Zukunft für noch teurere Preise sorgen, glauben die Immobilienmakler. Sie müssten mittlerweile Kunden abweisen, weil sie kaum über Angebote verfügen. „Bis 2030 erwarten wir ein Bevölkerungswachstum von zehn Prozent in München und Umland“, sagt Immobilienexperte Stephan Kippes vom IVD Süd.

Eigentumswohnung

Mittlerweile wurde eine „Schallmauer“ durchbrochen, so Kippes. „Zum ersten Mal kosteten Ende 2015 Eigentumswohnungen in München im Schnitt mehr als 5000 Euro pro Quadratmeter.“ Starnberg folgt auf Rang zwei mit 4350 Euro. Der recht hohe Preis in Starnberg erkläre sich durch das geringe Angebot. „Dort gibt es viele Naturschutzgebiete, die nicht bebaut werden können“, so Kippes. Vergleichsweise günstig sind Eigentumswohnungen in Geretsried (Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen) mit 2250 pro Quadratmeter und Petershausen (Kreis Dachau) mit 2500 pro Quadratmeter.

Doppelhaushälfte

Der Wert von Doppelhaushälften steigt ebenfalls seit Jahren konstant – in München zum Beispiel zuletzt um 2,8 Prozent. Knapp dahinter liegt Starnberg mit einer Wertsteigerung von 2,5 Prozent. Am höchsten waren die Steigerungsraten in Dachau mit plus 7,7 Prozent und Erding mit plus 4,8 Prozent.

Im Fünf-Jahres-Vergleich fällt die Verteuerung noch deutlicher aus: Der Preis für Doppelhaushälften stieg in Starnberg seit 2010 um satte 45 Prozent. Derzeit zahlt man dort für Neubauten in Bestlage üppige 1,07 Millionen Euro. Diese Wertsteigerung kann in der Region nur der Wert von Eigentumswohnungen im Münchner Stadtgebiet toppen: Wer 2010 gekauft hat, konnte 2015 mit einem etwa 60-prozentigem Gewinn verkaufen.

Einfamilienhäuser

Freistehende Einfamilienhäuser steigerten auch ihren Wert. Derzeit bezahlt man im Münchner Stadtgebiet durchschnittlich 1,23 Millionen Euro (Herbst 2015: 1,2 Millionen Euro). Nur Starnberg ist teurer. Dort kosten die Häuser 1,49 Millionen Euro – der Topwert (Herbst 2015: 1,4 Millionen Euro). Am vergleichsweise günstigsten kommt man in Petershausen (Kreis Dachau) davon. Hier zahlt man für Einfamilienhäuser in guter Qualität durchschnittlich 310 000 Euro (Herbst 2015: 305 000 Euro) – also deutlich weniger als ein Viertel des Kaufpreises in Starnberg. Das günstigste Preisniveau im Münchner Umlandes wies zuletzt die Stadt Ebersberg auf. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus lag hier bei 580 000 Euro und für eine Doppelhaushälfte bei 500 000 Euro. Mit plus 6,4 Prozent und plus 5,9 Prozent verteuerten sich die Hauspreise in Starnberg und Freising am stärksten.

Mietpreise

Auch der Mietzins steigt weiter. Hier führen München und Starnberg erneut das Preisniveau an. Aktuell liegt der Mietpreis je Quadratmeter im Schnitt bei 14,70 Euro in München, in Starnberg bei 15,30 Euro. Ein halbes Jahr vor der Erhebung lagen diese Preise noch rund 20 bis 30 Cent niedriger. Im Umland zahlt man die niedrigste Miete in Geretsried (Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen). Dort kostet der Quadratmeter 7,60 Euro, also etwa halb so viel wie in München. Die stärksten Mietsteigerungen meldeten die Kreisstädte Fürstenfeldbruck (plus 6,0 Prozent), Erding (plus 3,8 Prozent) und Ebersberg (plus 2,1 Prozent).

Weiterhin gilt: Je weiter man sich von München entfernt, desto günstiger werden die Immobilienpreise. Hier spielt der S-Bahn-Anschluss eine große Rolle. Vereinfacht gesagt: Wo es keine S-Bahn- oder Zugverbindung gibt, herrscht eine geringere Nachfrage bei Immobilien. Eine Ausnahme ist laut Kippes Holzkirchen (Kreis Miesbach): „Obwohl dort die Bayerische Oberlandbahn und die S-Bahn fahren, sind die Preise für Immobilien deutlich günstiger.“ Der Mietzins beträgt dort günstige 9 Euro je Quadratmeter. Einfamilienhäuser sind durchschnittlich für 690 000 Euro zu haben.

Die Immobilienpreise steigen - langsamer

014 wurden in Bayern erstmals mehr als 40 Milliarden Euro mit Immobilien umgesetzt. Ein neuer Rekord. Aber: Die Anschaffungskosten gehen nicht mehr ganz so stark in die Höhe.

Das Rekordjahr

Bundesweit wurden 2014 Immobilien im Wert von 195,3 Milliarden Euro umgesetzt. Das sind zwölf Milliarden mehr als im Vorjahr – und ein neuer Rekord.

Auch im Freistaat legte das Umsatzvolumen 2014 zum fünften Mal in Folge zu: auf 40,7 Milliarden Euro. „In Bayern wurde damit erstmalig die 40-Milliarden-Grenze gesprengt und der Anstieg wäre ohne das limitierte Objekt-Angebot noch stärker ausgefallen“, sagt Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstitutes.

Die Entwicklung

Die Kaufpreise in Bayern sind in den vergangenen zehn Jahren vielerorts kontinuierlich nach nach oben geklettert.

Beispiel München: Baugrund für Einfamilienhäuser ist seit 2005 um 166,4 Prozent teurer geworden. Wer ein freistehendes Einfamilienhaus erwerben möchte, zahlt 84,6 Prozent mehr als damals. Die Kosten für eine bestehende Eigentumswohnung betragen derzeit 98 Prozent mehr als 2005, für eine neu gebaute Wohnung muss man 93,9 Prozent mehr zahlen.

„Gegenüber den letzten Jahren hat sich der Anstieg der Kaufpreise für Wohnimmobilien in München aber etwas verlangsamt“, sagt Stephan Kippes. Der Markt bewege sich mit etwas geringerer Dynamik nach oben.

„Ein Plateau, das heißt eine Situation, bei der die Preise wenigstens für ein halbes oder ein ganzes Jahr gleich bleiben, ist jedoch nicht eingetreten.“ Schließlich sei die Nachfrage weiterhin groß – und die Bautätigkeit unzureichend.

Anzeichen für die Entstehung einer „Blase“ sehen die IVD-Experten auf dem Münchner Immobilienmarkt trotzdem nicht. Sie hätten jedoch „gewisse Überhitzungserscheinungen“ ausgemacht.

München aktuell

Die höchsten Anstiege im Vergleich zum Herbst haben die Marktforscher bei den Baugrundpreisen für Geschossbau ausgemacht: ein Plus von fünf Prozent, gefolgt von den Baugrundpreisen für Einfamilienhäuser mit einem Plus von 3,5 Prozent. Neu errichtete Wohnungen sind um 0,8 Prozent teurer geworden.

Im Einzelnen: Der Grundstückspreis für ein freistehendes Einfamilienhaus beträgt in München derzeit – je nach Stadtteil – 1155 bis 2570 Euro pro Quadratmeter.

Zum Vergleich: In Nürnberg ist der Quadratmeter in „guter Wohnlage“ im Durchschnitt für 451 Euro, in Augsburg für 355 Euro zu haben.

Wer ein Mehrfamilienhaus in München errichten möchte, muss noch ein bisschen tiefer in die Tasche greifen: Der Quadratmeterpreis für Geschossbauten liegt im Moment zwischen 1125 und 3000 Euro.

Der Quadratmeterpreis für ein bestehendes Einfamilienhaus in München rangiert im Moment – wieder je nach Lage – zwischen 570 und 2000 Euro. Auch hier sind die Städte Nürnberg mit rund 437 Euro im Bereich „guter Wohnwert“ und Augsburg mit 410 Euro im selben Segment bei Weitem günstiger.

Der Wohnungsmarkt

Wer in München eine bestehende Eigentumswohnung erwerben will, zahlt derzeit zwischen 3100 und 8450 Euro pro Quadratmeter. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung beträgt der Kaufpreis demnach zwischen 248 000 – zum Beispiel für ein Objekt mit Ofenheizung und ohne Bad in Langwied oder am Hasenbergl – und 676 000 Euro, wenn das neue Zuhause eine überdurchschnittliche Ausstattung haben und im Lehel, in Nymphenburg oder Alt-Schwabing liegen soll.

Eine neue Wohnung in der bayerischen Hauptstadt, ist nicht unter 5500 Euro pro Quadratmeter zu haben – und die Kosten können durchaus auf 8300 Euro steigen, wenn das Objekt in einem begehrten Viertel entsteht und luxuriös ausgestattet werden soll.

Bayern

Auch in anderen bayerischen Zentren sind die Immobilienpreise gestiegen – teils um bis zu 4,2 Prozent. Nach München am meisten zahlt man für eine Wohnung in Ingolstadt (1780 bis 3160 Euro/m²), Rosenheim (1660 bis 2980 Euro/m²), Regensburg (1590 bis 3280 Euro/m²), Augsburg (1200 bis 3000 Euro/m²) und Bamberg (1180 bis 2680 Euro/m²).

Bei den neu gebauten Wohnungen liegt Ingolstadt (3380 bis 3930 Euro/m²) bayernweit ebenfalls auf Platz zwei, erneut gefolgt von Rosenheim (3280 bis 4090 Euro/m²), Augsburg (2950 bis 3840 Euro/m²), Erlangen (2930 bis 3880 Euro/m²) und Regensburg (2910 bis 4160 Euro/m²).

Dass die Preise auch in diesen Städten kontinuierlich in die Höhe gehen, liegt nach Meinung der Experten teils an einer „Ausweichbewegung“ der Käufer: Wem München zu teuer ist, der kauft in Augsburg – und pendelt zur Arbeit.

Entspannung abgesagt: Die Immobilien-Preise steigen stark:

Es gibt doch keine Seitwärtsbewegung in München

Der Anstieg verlangsamt sich, die Werte wachsen nicht mehr so stark, die Preiskurve bewegt sich seitwärts – all das war mal. Und zwar im Frühjahr. Da schien es wirklich so, als würden die Immobilienpreise in München ein Plateau erreichen, als wäre es einfach mal genug. Die Statistik legte das nahe, die Anstiege waren eher moderat.

Eine Delle war das wohl. Denn der Trend nach oben ist nicht gebrochen, im Gegenteil. Die Preise steigen wieder, und zwar kräftig. „Wir haben jetzt wieder große Pluszeichen bei den Preisen“, sagt Stephan Kippes vom Marktforschungsinstitut IVD Süd. „Die Seitwärtsbewegung, die einige vorhergesagt hatten, kommt in absehbarer Zeit doch nicht.“

Das heißt, die Preise bleiben doch nicht mal eine Zeit lang konstant, sondern sie steigen weiter. Und das jetzt wieder deutlicher.

Die neuen Durchschnittspreise in der Übersicht:

• Baugrund: für Einfamilienhäuser 1700 Euro/m², für Geschossbau 2220 Euro/m²

• Eigentumswohnungen: im Bestand 5000 Euro/m², im Neubau 6700 Euro/m².

• Freistehende Einfamilienhäuser: im Bestand mit gutem Wohnwert 1 230 000 Euro pro Objekt.

• Reihenmittelhäuser: im Bestand 710 000 Euro pro Objekt, im Neubau 790 000 Euro.

• Doppelhaushälften: im Bestand 910 000 Euro pro Objekt, im Neubau 1 020 000 Euro.

Um wie viel Prozent die Preise jeweils gestiegen sind, sehen Sie in dieser Tabelle:

Die Preise hängen natürlich nicht nur vom Objekt, sondern auch von der Lage ab. Der IVD hat die Münchner Viertel wieder in einfache bis sehr gute Lagen eingewertet. Welche Bewertung Ihr Viertel hat und welche Durchschnittspreise sich dann mit dem Zustand des Objekts ergeben, lesen Sie in dieser Tabelle:

Die Experten üben Kritik an der Stadt

München wächst, es wird weiter wachsen – und das wohl stärker als bisher angenommen: „Der massive Zuzug von Flüchtlingen wird die Einwohnerzahlen noch wesentlich erhöhen“, sagt Stephan Kippes. Die Vorhersage des Statistischen Landesamts, dass die Bevölkerung in München und Umland bis 2032 um 13,4 Prozent steigen werde, sei noch vor Einsetzen des großen Flüchtlingsstroms errechnet worden und aller Voraussicht nach zu niedrig angesetzt. „Umso problematischer wird, dass wir zu wenige Wohnungen bauen.“

Deshalb fordert Kippes, Wohnungsbau auch in Kerngebieten zu prüfen und mehr Nachverdichtung zuzulassen. Außerdem dürfe die Stadt jetzt nicht knickrig sein: „Die derzeitige Sparpolitik der Stadt ist hier nicht förderlich.“ Es brauche Geld für „wichtige infrastrukturelle Maßnahmen“.

Außerdem wünscht sich der IVD, dass mehr Gewerbe- in Wohnflächen umgewandelt werden. Denn Privatgrundbesitzer würden wegen geringer Renditen ihre Grundstücke derzeit nicht verkaufen, die Flächen ehemaliger Kasernen seien größtenteils schon aufgebraucht. Es müssten also dringend weitere Neubauwohnflächen ausgewiesen werden, sagt Stephan Kippes.

Umsatz-Rekord trotz wenig Angebot

Dass trotz enormer Preise in der Branche genug Geld da ist, zeigt ein Blick auf deren Umsatz: Rund zwölf Milliarden Euro waren es im dritten Quartal 2015 in der Immobilienwirtschaft in Bayern. Das sind 26 Prozent mehr als im Vergleichszeitraum ein Jahr zuvor.

Im laufenden Jahr erreichen die Immo-Deals im Freistaat ein Rekordvolumen von 44 Milliarden Euro Umsatz, schätzt IVD-Experte Kippes – nach 40,7 Milliarden Euro im Jahr 2014 wieder ein neuer Rekordwert.

Und das, obwohl das Angebot gering sei. „Der Markt hätte noch viel mehr hergegeben, wenn es nur genügend Objekte gegeben hätte“, sagt Kippes. Ein wichtiger Grund dafür sei nach wie vor die günstigen Bedingungen für Finanzierungen, sagt Claus Kiermaier von Orca Immobilien: „Es kaufen derzeit auch Leute, die früher einfach keine Immobilie hätten kaufen können.“ Das liege aber nicht an einer größeren Risikobereitschaft der Geldinstitute bei Krediten, sondern daran, dass die Zinsen nach wie vor historisch niedrig seien.

Wohnen in München: Der Wahnsinn zieht einfach weiter

In Augsburg ziehen die Preise für Baugrund gewaltig an: 10,4 Prozent mehr steigen jene für Mehrfamilienhäuser, die für Einfamilienhäuser sogar knapp elf Prozent. Eigentumswohnungen im Bestand sind hier 9,1 Prozent teurer als noch vor einem halben Jahr.

Ebenso auffällig: Ingolstadt. Hier gibt es die stärksten Anstiege bei Häusern zum Kauf, vor allem bei Einfamilienhäusern (10,4 Prozent), Bestands-Reihenmittelhäusern (9,7 Prozent) und Neubau-Doppelhaushälften (11,8 Prozent).

Beide Städte sind klar im Sog der Münchner Preise. Sie sind von der Landeshauptstadt aus gut erreichbar, profitieren von der wirtschaftlichen Stärke der Region und haben einen Vorteil gegenüber München: Da geht noch was.

So sagt Günther Gültling, Vorstand des IVD: „Bauträger aus München weichen auf diese Städte aus, weil es in München halt fast nichts mehr gibt.“ Claus Kiermaier von Orca Immobilien ergänzt: „Und auch die Kapitalanleger gehen dorthin, weil sie dort für ihr Geld noch wesentlich mehr einkaufen können und noch mehr Aussicht auf eine größere Aufwertung haben.“